Die Suche nach Renditealternativen führt Pensionskassen verstärkt zu Hypotheken.
Diese bieten höhere laufende Erträge als Obligationen und schützen gleichzeitig vor den
Auswirkungen negativer Zinsen.
Download: Artikel aus der Schweizer Personalvorsorge 12-25 im PDF-Format
Spätestens seit dem 19. Juni 2025 befindet sich die Schweiz wieder im Tiefzinsumfeld. An diesem Tag hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins von 0.25 auf 0 % gesenkt. Die Senkung der Leitzinsen liess zwar den Wert der bestehenden Anleihen steigen. Für die laufenden Erträge im Portfolio einer Pensionskasse wirkt sich dies jedoch nachteilig aus. Die Suche nach Anlagealternativen geht weiter. Hypotheken sind eine Alternative, die stabile Erträge ermöglicht, ohne das Risiko im Portfolio übermässig zu erhöhen.
Aktuelle Allokation
Ende 2024 waren rund 3 % des Vermögens von Schweizer Pensionskassen in Hypotheken investiert – seit 2022 ist dieser Anteil ungefähr stabil. Der Anteil der Pensionskassen mit Hypothekenanlagen lag 2024 bei rund 45%. Bei diesen Vorsorgeeinrichtungen beträgt der Median der Hypothekenquote am Gesamtvermögen 3%, mit einem oberen Schwellenwert von 10% (95%-Perzentil). Bei grossen Einrichtungen (mit Vermögen über 1.5 Mrd. Franken) sind rund 62% in Hypotheken investiert, verglichen mit 38% bei kleineren Kassen. Im Verhältnis zu den gesamten festverzinslichen Anlagen kann die Hypothekenquote bis zu 40% erreichen (95%-Quantil). 1
Rendite und Risiko im Vergleich
Die historische Rendite von Schweizer Hypotheken nach Abzug der Kosten betrug über die letzten 30 Jahre 2.5% p. a., während Franken-Obligationen im selben Zeitraum eine leicht höhere Rendite von 2.8 % erzielten. Interessanterweise kehrt sich dieses Verhältnis bei der mittel- bis langfristigen Renditeerwartung um: Hypotheken werden unter Berücksichtigung der Kosten mit 0.9 % prognostiziert, Franken-Obligationen mit 0.7 %. 2
Grund für die höhere Renditeerwartung bei Hypotheken sind das tiefe Schweizer Zinsniveau sowie die Erwartung, dass es bei Hypotheken keine Negativzinsen gibt. Per Ende August betrug der durchschnittliche Yield-to-Maturity von Hypotheken im AST-Universum 1.1%. 3 Er liegt damit deutlich über dem Wert von 0.7 % bei Franken-Obligationen. 4 Der Renditeaufschlag gegenüber Bundesanleihen beträgt 0.7 %. 5 Die Total Expense Ratio (TER) der Hypotheken AST/Fonds bewegt sich in einer Bandbreite von 0.2 bis 0.6 %.
Auch beim Risiko schneiden Hypotheken gut ab – mit einer Volatilität von 2.6 gegenüber 4% bei Franken-Obligationen. Die tiefere Volatilität ist auf die in der Regel hohe Besicherung der Hypotheken sowie auf die Illiquidität zurückzuführen.
Warum sind Hypotheken attraktiv?
Im Vergleich zu Franken-Obligationen bieten Hypotheken-Anlagestiftungen eine höhere laufende Rendite, was sie insbesondere in einem Umfeld tiefer Zinsen attraktiv macht. Zudem schützen sie Anleger wirksam vor den Auswirkungen von Negativzinsen, da die zugrunde liegenden Hypotheken in der Regel mit positiven Nominalzinsen ausgestattet sind.
Trotz dieser Vorteile sollten Anleger die Risiken im Blick behalten. Dazu zählen insbesondere das Illiquiditätsrisiko, da Hypothekenanlagen nicht jederzeit veräussert werden können, sowie die Zinssensitivität, die sich bei stark steigenden Zinsen negativ auf die Bewertung auswirken kann.
Insgesamt stellen Hypotheken-Anlagestiftungen eine interessante Ergänzung für langfristig orientierte Investoren dar, die Wert auf Stabilität, laufende Erträge und Diversifikation legen – vorausgesetzt, die spezifischen Risiken werden sorgfältig berücksichtigt. Diese Beobachtungen werden in der jährlich erscheinenden Immobilien- und Hypothekarstudie der Hochschule Luzern(HSLU) untermauert. 6
In dieser Studie ist eine klare Erhöhung der Hypothekarallokation auf Kosten der Obligationenallokation erkennbar. Somit erstaunt nicht, dass die Pensionskassen 2024 die am stärksten wachsenden Investoren in diesem Segment in der Schweiz waren.
Wie investieren?
Bisher war nur von Hypotheken-Anlagestiftungen die Rede. Eine Pensionskasse kann die Anlagekategorie Hypotheken auch mit einem eigenen Hypotheken-Portfolio direkt umsetzen.
Der Vorteil der direkten Vergabe liegt in der Möglichkeit, die Vergabekriterien zu steuern. Je nachdem, wie restriktiv die Kriterien definiert werden, hat dies Einfluss auf die zu erwartende Rendite. Jedoch darf die Kreditabwicklung nicht unterschätzt werden. Diese kann an spezialisierte Dienstleister delegiert werden.
Die Renditeentwicklung von direkten und indirekten Investitionen unterscheidet sich deutlich. Da Pensionskassen die direkten Hypotheken zum Nominalwert bewerten können, reduziert sich deren Zinssensitivität bei steigenden Zinsen. Hingegen erfahren Hypotheken-Anlagestiftungen und -Fonds in Perioden sinkender Zinsen Aufwertungen.
Wie die Studie der HSLU zeigt, investieren die Pensionskassen je nach Grösse unterschiedlich stark in Hypotheken. In der Studie wird zwischen kleinen (AUM < 500 Mio. Franken), mittleren (AUM 0.5 bis 3 Mrd. Franken) und grossen PKs (AUM > 3 Mrd. Franken) unterschieden. Dabei wird ersichtlich, dass die kleinen PKs eine indirekte Hypothekarallokation bevorzugen, während der Fokus bei mittleren und grossen PKs eher auf der direkten Vergabe liegt.
Bei den kleinen PKs wollen 45% den Anteil indirekter Hypotheken ausbauen, während keine den Anteil senken will. Hingegen möchten 25% der grossen PKs diesen Anteil senken und nur 15% den Anteil indirekter Hypotheken erhöhen. Dafür wollen 33% der grossen PKs den Anteil an direkten Hypotheken ausbauen. Die mittelgrossen PKs wollen sowohl indirekte wie auch direkte Hypotheken ausbauen (siehe Grafik).
Autoren
Roman Erb, CIIA, Senior Investment-Consultant/Controller bei Complementa AG
Prof. Dr. John Davidson, Co-Studienautor HSLU-Immobilienstudie
Quellen
1 Quelle: Complementa Risiko-Check-up-Studie 2025.
2 Quelle: Complementa Strategie-Tool 2025.
3 Basis für die Analyse ist ein Sample von 8 Hypotheken AST/Fonds mit einer Duration von 0.7 bis 6.9.
4 SBI AAA-BBB TR.
5 SBI Domestic Government TR.